Con sentenza n. 11322 del 12 giugno 2020 la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Zoso, Rel. Paolitti) torna ad esprimersi sulla questione delle agevolazioni tributarie previste per l’acquisto della prima casa nelle fattispecie di accorpamento di più unità immobiliari finitime acquistate in contemporanea.
La Corte, in continuità con quanto già a più riprese affermato, ha ribadito come i benefici per l’acquisto della «prima casa» possono essere riconosciuti anche nel caso in cui risultino contemporaneamente acquistate più unità immobiliari; questo purché ricorrano due condizioni: la destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così unificato (oltre evidentemente al requisito del trasferimento della residenza nel territorio del Comune dov’è ubicato l’immobile se lo stesso non sussista già al momento dell’acquisto degli immobili da accorpare).
Del resto, come sottolineato dalla Corte, l’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, debba esser dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali. Infatti, secondo una risalente giurisprudenza della Corte stessa, quando il legislatore non ha fissato specificamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli (per la contraddizione di dover considerare sempre inutili i controlli, e così vanificarli, a fronte della possibilità per il contribuente di dichiarare sempre di volere successivamente realizzare la condizione, quando oramai nessun controllo sarebbe più possibile).
La Corte, in merito a quest’ultimo profilo e in ragione del principio secondo il quale i benefici fiscali sono naturaliter subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi, ha precisato che il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) sebbene possa costituire adempimento rilevante in chiave probatoria, non esaurisce, né risolve quello stesso evento che, come detto, deve identificarsi con l’effettività dell’unificazione delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente. A tal fine possono quindi concorrere anche altri dati di fatto che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto, come ad esempio la documentazione di riscontro delle opere realizzate e che offrano la prova della effettiva unione sia funzionale che impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento.
Infatti, come rilevato dalla Corte attribuire un rilievo esclusivo all’adempimento catastale (disattendendo quanto invece sostenuto dall’Agenzia) significherebbe introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare e, in quanto tale, nemmeno in sintonia con la ratio legis dell’agevolazione (ove lo scopo dichiarato nell’atto, e in quanto tale agevolato, deve essere effettivamente conseguito). Né può essere ritenuto dirimente il riferimento alle esigenze di controllo dell’Amministrazione che, nella materia in trattazione, dispone di poteri (quale quello di accesso) che non si esauriscono nella mera verifica catastale.
Nel caso specifico con un contratto di compravendita del 14 luglio 2008, e col collegato contratto di mutuo fondiario si acquistavano due unità immobiliari contigue che la contribuente dichiarava di voler destinare ad un’unica unità abitativa previo accorpamento. L’acquisto veniva tassato con le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione. L’Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione ordinaria le imposte applicate con aliquota agevolata, emettendo due avvisi di liquidazione. La CTP di Genova annullava parzialmente, quanto alle sanzioni applicate, i suddetti avvisi a seguito dell’impugnazione ad opera dalla contribuente. La Commissione Tributaria Regionale della Liguria accoglieva poi l’appello proposto dalla contribuente e così, in parziale riforma della decisione di prime cure, accertava il diritto della contribuente alle agevolazioni in discorso. Avverso la sentenza di appello l’Agenzia delle Entrate ricorreva dunque in Cassazione lamentando come la contribuente non avesse dato conto della effettiva realizzazione del dichiarato intento di accorpamento delle unità immobiliari da comprovare attraverso la fusione catastale delle unità immobiliari.
La sezione tributaria della Suprema Corte, respinto il ricorso dell’Ufficio, ha pertanto richiamato il principio di diritto secondo cui “Dovendosi ricondurre al novero delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione la fattispecie dell’«accorpamento» di unità immobiliari finitime, il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’ufficio per l’esercizio dei poteri di accertamento (d.p.r. n. 131 del 1986, art. 76), è rispettato se il contribuente realizza l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata”.