La sentenza 12 febbraio 2020 n. 3380 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Cirillo, Rel. Fracanzani) torna a decidere, dopo alcune massime recenti (cfr. V Sezione n. 5088/2019, n. 5090/2019 e  Sez. VI-5, n. 22409/2019) su una questione che l’Agenzia delle Entrate ha interpretato in maniera ritenuta più volte dalla Corte non in linea con la corretta lettura della Legge. Si tratta della riqualificazione delle cessioni di terreni con fabbricati vetusti o diruti in cessioni di terreni edificabili, con relativa tassazione delle plusvalenze realizzate.

Per la Corte va affrontata l’interpretazione dell’art. 67 TUIR il quale al primo comma così dispone: «Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, ne’ in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici; b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;»

I Giudici di legittimità individuano poi la ratio della norma nella finalità di tassare le manifestazioni di ricchezza che “esulano dal reddito in senso prevedendo forme separate di tassazione per i terreni edificabili”. Questa è la ratio della regola, per la Corte. In tale contesto si vuole dunque assoggettare a imposizione (télos della disposizione) la plusvalenza connessa alla cessione di un terreno che ha avuto attribuita – in sede di pianificazione – una capacità edificatoria tale da renderlo più appetibile di prima, nel meccanismo della domanda ed offerta.

E’ una norma impositiva, pertanto, di natura speciale che si occupa di attrarre a tassazione le altre forme di ricchezza, diverse dal reddito derivante dalla propria attività di industria, commercio o professione, ovvero da lavoro dipendente. In quanto tale è norma eccezionale che non ammette interpretazione analogica ex art. 12 disp. prel. cod. civ., ma sconta l’interpretazione estensiva di cui al successivo art. 14 delle stesse diposizioni.

In questo- senso, perché sia interpretazione estensiva ammessa, cioè si resti nell’ambito della stessa norma, occorre che ratio e télos, i suoi elementi caratteristici, non vengano variati, mentre si avrà analogia (nel caso, vietata) ove si muti il télos e addirittura una diversa norma laddove si cambi anche la ratio.

L’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria, equiparando al terreno da edificare il terreno già edificato che venga edificato nuovamente, previa demolizione e ricostruzione, pur se anche con aumento di volumetria, non è in questo contesto condivisibile per i Giudici.

Ciò che infatti intende colpire la norma è la plusvalenza connessa all’aumento di valore di un terreno dichiarato edificabile, mentre resta escluso l’aumento di carico edilizio (aumento di volumetria) che se ne vorrà eventualmente ricavare.

Diversamente opinando sarebbero da considerare soggette a plusvalenza da cessioni di terreno edificabile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto su cui insistono, poiché potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti.