Agevolazione “prima casa” anche per i fabbricati collabenti F/2
L’Agenzia delle Entrate, con risposta a interpello n. 108/2026 del 26 maggio 2026, apre alla possibilità di applicare l’agevolazione “prima casa” anche agli acquisti di fabbricati collabenti censiti in categoria catastale F/2.
La questione riguardava l’acquisto di un fondo rustico con trulli in stato di degrado (unità F/2), con impegno dell’acquirente a ristrutturare l’immobile, accatastarlo in categoria abitativa e destinarlo ad abitazione principale entro tre anni dal rogito.
Finora, la prassi amministrativa aveva negato l’agevolazione ai fabbricati collabenti, ritenuti non idonei, neppure astrattamente, a soddisfare esigenze abitative al momento dell’acquisto; tale orientamento era stato espresso, fra l’altro, nella risposta a interpello n. 357/2019.
La svolta interpretativa si fonda sull’ordinanza della Cassazione 16 febbraio 2025, n. 3913, secondo cui il beneficio “prima casa” non richiede che l’immobile sia già abitabile, ma è sufficiente che sia destinato o destinabile, tramite interventi edilizi, a uso abitativo e che tale destinazione si realizzi entro il termine triennale di accertamento previsto dal TUR.
La Cassazione ha precisato che la classificazione catastale F/2 non costituisce di per sé un ostacolo al beneficio: ciò che rileva è la suscettibilità del bene a diventare abitazione e la concreta trasformazione in unità abitativa entro tre anni.
Allineandosi a questo orientamento, l’Agenzia afferma che la mancanza di abitabilità attuale e la categoria F/2 non precludono l’agevolazione “prima casa” sull’acquisto di fabbricati collabenti, purché l’immobile sia trasformabile e venga effettivamente trasformato in abitazione entro il triennio.
Nel caso esaminato, l’agevolazione viene ammessa, subordinatamente:
- al rispetto dei requisiti soggettivi e oggettivi di cui alla Nota II‑bis all’art. 1 Tariffa, parte I, TUR (residenza, assenza di altre abitazioni, ecc.);
- alle relative dichiarazioni in atto;
- all’adempimento dell’impegno di ristrutturare, accatastare in categoria abitativa e adibire l’immobile a propria abitazione entro tre anni.
La risposta n. 108/2026 segna così un cambio di paradigma: da un approccio rigido, centrato sulla categoria catastale e sull’idoneità abitativa attuale, a una lettura funzionale e dinamica del requisito oggettivo, che valorizza il progetto di recupero e la destinazione futura del bene.