Abitazione principale “parzialmente locata”: la Cassazione conferma l’esenzione IMU anche in questa particolare situazione.

La Quinta Sezione civile della Corte di Cassazione (Pres. Di Pisa, Rel. Romano), con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026, interviene su un tema molto pratico per contribuenti e Comuni: cosa accade all’esenzione IMU per abitazione principale quando il proprietario affitta solo alcune stanze dell’immobile in cui vive.

Il caso riguardava una contribuente proprietaria di un appartamento in cui aveva la propria residenza anagrafica e la dimora abituale, che aveva concesso in locazione parziale alcune camere. Il Comune aveva ritenuto che la presenza del contratto di locazione, anche se limitato a una parte dell’unità immobiliare, facesse venire meno il requisito dell’abitazione principale, emettendo quindi accertamenti IMU per gli anni interessati. La contribuente contestava questa impostazione, sostenendo che l’immobile restava il suo alloggio principale e che l’affitto di alcune stanze non trasformava l’intera casa in immobile a disposizione o locato a terzi.

La Cassazione ha accolto la tesi della contribuente, affermando che la locazione di alcune stanze non comporta automaticamente la perdita dell’esenzione IMU, a condizione che il proprietario mantenga in quell’immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. In altre parole, l’unità immobiliare continua a qualificarsi come abitazione principale del possessore se resta il centro dei suoi interessi familiari e personali, anche in presenza di un utilizzo parziale a fini locativi.

Questo orientamento si pone in linea di continuità con la giurisprudenza costituzionale che ha progressivamente ampliato e reso più aderente alla realtà la nozione di abitazione principale (sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022). La Corte costituzionale, infatti, ha già chiarito che non è legittimo ancorare in modo rigido l’agevolazione alla situazione dell’intero nucleo familiare, riconoscendo che ciò può generare disparità di trattamento in presenza di situazioni abitative diversificate.  La Cassazione riprende questo approccio sostanzialistico: ciò che conta è che l’immobile costituisca effettivamente la sede della vita quotidiana del possessore, non l’uso esclusivo di ogni stanza da parte sua.

Nel complesso, l’ordinanza n. 8236/2026 conferma una lettura dell’IMU coerente con la funzione sociale dell’abitazione principale e con l’evoluzione giurisprudenziale in materia, offrendo ai professionisti un argomento significativo per la difesa dei contribuenti che utilizzano in modo parziale a reddito l’immobile in cui vivono.