Acquisto ‘prima casa’ per gli under 36: nessuna esenzione dall’imposta di registro per il contratto preliminare, fermo restando il diritto all’eventuale rimborso

Con risposta a interpello n. 650 del primo ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’agevolazione prevista sugli acquisti della ‘prima casa’ di cui all’articolo 64, comma 6, del decreto legge n. 73 del 2021; in particolare nel caso in cui, precedentemente al contratto definitivo, venga stipulato un contratto preliminare che preveda il versamento di acconti e caparre confirmatorie.

Nei fatti l’Istante, intenzionato ad avvalersi del regime agevolativo recato dall’articolo 64, comma 6 del decreto legge n. 73 del 2021, che consente l’applicazione di un regime di esenzione dai tributi per acquisti di immobili da parte di persone fisiche che rispettino determinati requisiti, chiedeva all’Ufficio se detta agevolazione fosse applicabile anche in sede di registrazione del contratto preliminare, con riguardo, in particolare, all’imposta di registro proporzionale da versare per gli acconti e la caparra dallo stesso previsti.

Come ricordato dall’Agenzia l’agevolazione in questione esonera gli acquirenti di una “prima casa” che non abbiano compiuto trentasei anni nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui, dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale. In particolare detta agevolazione si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione (ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse stipulati nel periodo compreso tra il 25 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

L’Amministrazione ha sottolineato che il contratto preliminare, l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, producendo tra le parti solo effetti obbligatori e non reali (in quanto non idoneo a trasferire la proprietà) resti avulso dall’agevolazione in questione e debba rimanere assoggettato all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, per gli acconti e per la caparra (nella specie articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Del resto le Entrate, richiamando la circolare n.18/E del 2013, hanno ricordato come l’imposta di registro corrisposta per i contratti aventi natura preliminare debba imputarsi all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo; in altri termini, nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare (secondo le regole previste dall’articolo 77 del TUR).

L’Agenzia dunque, fermo restando l’assoggettamento all’imposta fissa di registro del contratto preliminare, ha chiarito che l’Istante, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, possa presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.