La Corte di Cassazione con la sentenza 18 novembre 2016, n. 23499 ha deciso su un caso relativo al trasferimento di un immobile in corso di costruzione, potenzialmente strumentale ma ancora non idoneo allo scopo, ad un consumatore finale.
La questione riguardava una normativa IVA poi modificata, ma se i principi sono validi sempre (e non si vede perché ciò non debba essere) è da ritenere che una sentenza sfavorevole al contribuente possa oggi dare invece spunto per considerazioni tutt’altro che negative applicando la normativa attuale.
Viene contraddetta dalla Corte la tesi della società contribuente per cui, trattandosi di immobile in corso di costruzione, esso non poteva rientrare nella previsione di cui all’articolo 10, comma 1, numero 8 ter, del d.p.r. 633/1972, che prevede l’esenzione da Iva per le cessioni di fabbricati strumentali, posto che la norma stessa prevede che si debba trattare di fabbricato non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni sicché la circostanza che l’immobile non sia ultimato escluderebbe di poterne affermare la strumentalità all’esercizio dell’impresa.
La Cassazione condivide sia quanto previsto nell circolare n. 12/E del 1 marzo 2007, che talune precisazioni della circolare n. 12/E del 12.3.2010 delll’Agenzia delle Entrate. Il fatto che la norma citata del decreto iva non tratti specificamente anche dei fabbricati “non ultimati”, in altri termini, “induce a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo (come individuata nel paragrafo che precede) sia esclusa dall’ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del d.P.R. n. 633 del 1972 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA”. L’idea è quindi che il fabbricato non possa qualificarsi come strumentale se è ancora in costruzione. Lo diventerà solo una volta ultimato.
Con la normativa attuale, dopo le modifiche apportate dall’articolo 26 D.L. 104/2013, che ha riformulato la tassazione ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali delle cessioni di immobili, a far data dal 1° gennaio 2014, il fabbricato strumentale ceduto sconta iva, registro in misura fissa, ma ipotecarie e catastali al 4 per cento. Ma se un fabbricato potenzialmente strumentale non ultimato è visto come un bene in corso di lavorazione, la cessione va in regime di imponibilità iva con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro).